FX.co ★ Pelaburan dalam harta asing: nasihat pakar

1. Tentukan tujuan pelaburan

Apabila memilih harta untuk hidup dan berehat, anda harus memilih objek yang sesuai dengan keutamaan dan rancangan untuk masa depan. Orang Russia lebih suka destinasi resort untuk perjalanan ke laut atau bandar untuk perniagaan. Hartanah sedemikian boleh membawa bonus tambahan. Sebagai contoh, tahap harga perumahan di Greece jauh lebih rendah daripada di negara-negara Eropah yang lain. Pada masa yang sama, pelaburan dari 250 ribu euro boleh digunakan untuk menuntut permit kediaman. Rumah-rumah di Sepanyol, Bulgaria dan Republik Czech juga dipilih untuk hidup.

Darya Ganieva, pengurus rumah Real Estate Home, menyatakan bahawa kedekatan dengan laut dan keadaan, di mana ia terletak, menentukan kos apartmen. Tetapi secara umum, sebuah vila di bandar pantai Sepanyol akan dikenakan biaya 50-200 ribu euro, apartmen di salah satu pusat peranginan popular di Bulgaria akan dari 40 hingga 120 ribu euro. Terdapat julat harga yang agak besar untuk pangsapuri di Prague: 77-230 ribu euro. Nilai ditentukan oleh keadaan perumahan dan kawasan di mana pangsapuri itu terletak.

Untuk pelaburan jangka panjang adalah lebih baik untuk memilih pasaran stabil di mana harga agak rendah. Di "bandar klasik" (Vienna, Berlin, Paris, London) dan ibu kota utara (Stockholm, Helsinki, Copenhagen, Olso) pembelian rumah akan dikenakan biaya 2-6 ribu euro per meter persegi. Daya tarikan pelaburan juga dinikmati oleh Bucharest dan Budapest, di mana perumahan akan menjadi 50 peratus lebih murah.

Pelaburan dalam objek negara-negara dengan tahap perlindungan undang-undang yang tinggi dan kestabilan ekonomi menjamin pendapatan sekurang-kurangnya 6-7 peratus setahun.

Untuk meningkatkan simpanan anda, anda perlu memilih pasaran dengan potensi pertumbuhan tinggi, tetapi mengekalkan kemampuan harga. Gunakan ranking syarikat Knight Frank, bahan analisis Colliers International, serta laporan JLL dan Cushman & Wakefield. Hampir semua bahan disediakan kepada orang ramai secara percuma dalam masa 2 minit.

Di samping itu, setiap tahun UBS menerbitkan "Indeks gelembung hartanah global".

Pelaburan yang selamat dapat memberikan pulangan 3-8 peratus setahun, lebih banyak pelaburan berisiko - dari 9 peratus. Dalam kes ini, pakar menasihati untuk mengabaikan emosi dan bergantung semata-mata kepada analisis.

2. Menilai daya tarikan pelaburan

Pelaburan di hartanah berkaitan dengan jangka panjang, jadi apabila membeli sesuatu objek diperlukan untuk menilai keadaan semasa dan ramalan perubahan. Adalah penting untuk mengetahui sama ada projek baru dirancang di daerah. Di bawah gentrifikasi (kawasan perindustrian sedang berubah menjadi daerah berprestij), kos hartanah meningkat pada kadar yang lebih pantas.

Pembelian objek hartanah dalam pembinaan adalah salah satu pelaburan yang paling menguntungkan. Darya Ganieva menjelaskan bahawa sistem pembayaran adalah sama sekali berbeza dengan Rusia: menurut beberapa istilah pemaju, ia cukup untuk mendeposit 15% daripada jumlah dan menunggu penamatan pembinaan.

Jika anda merancang untuk menerima pendapatan sewa, adalah penting untuk menilai ketersediaan dari segi kaitan, objek itu sendiri, dan lokasi geografinya. Anda sepatutnya tidak mempunyai masalah mencari penyewa di bandar-bandar besar. Mengikut anggaran syarikat antarabangsa Deloitte, bahagian perumahan yang disewa mencapai 70%, di Denmark dan Austria - sedikit di atas 30%, di Luthuania, Hungary dan Slovenia - dari 2 hingga 5%.

Keuntungan tertinggi akan diterima oleh pemajak di Ireland - 7.08 peratus setahun, serta di Malta, Portugal, Belanda dan Slovakia - dari 6 peratus setahun.

Peranan besar dalam melabur dalam hartanah mempunyai jumlah aliran pelancong ke negara ini. Syarikat pelaburan QBF menasihatkan untuk memberi perhatian kepada hartanah di Asia dan Jepun. Sebagai Alexander Zhdanov, penganalisis QBF, komen, perjalanan eksotik semakin menarik pelancong, dan pasaran Asia sangat menarik bagi pelancong Amerika dan Eropah dari segi pengukuhan dolar dan euro terhadap mata wang negara-negara membangun.

Pakar juga menasihatkan perumahan yang tidak lebih dari 10 tahun. Objek tersebut biasanya boleh didapati dengan bantuan pemaju, bukan agen.

3. Akaun untuk kos tambahan

Pakar memberi amaran bahawa kos tambahan tidak boleh dielakkan ketika membeli hartanah asing. Mereka boleh berulang atau tidak berulang.

Perbelanjaan pertama meliputi cukai setem (1-2% daripada harga belian), perkhidmatan broker barang (5-6%), seorang peguam dan pegawai notari (1-2%), kos tambahan diperlukan jika harta itu digadaikan atau memerlukan pengubahsuaian.

Jenis kedua termasuk semua cukai dan perbelanjaan untuk penyediaan pengisytiharan tahunan, perbelanjaan ke atas syarikat pengurusan, insurans, pembayaran gadai janji, pengurusan akaun bank, perbelanjaan utiliti.

Di negara yang berlainan, pelabur akan menghadapi pertimbangan organisasi dan undang-undang khas. Tetapi kos hartanah boleh diambil kira terlebih dahulu, berdasarkan nilainya. Sebagai Natalia Smirnova, pengarah umum "Penasihat Peribadi", komen, jika kita mengambil sesuatu yang rata-rata tanpa force majeure (pembaikan, kos mahkamah, dll.), Kita akan menerima kos satu kali kira-kira 7% daripada nilai objek. Kos tetap bergantung pada saiz objek dan ketersediaan gadai janji - mereka rata-rata 1.5-6% daripada nilai objek (1-1.5% - tanpa gadai janji, kira-kira 6% atau lebih - dengan gadai janji).

Apabila membuat perjanjian sewa, pakar dari Tranio mengesyorkan untuk memberi perhatian kepada fakta bagaimana kos penyelenggaraan kemudahan di antara penyewa dan pemilik tersebar: pembayaran cukai hartanah, utiliti, insurans, dan perbelanjaan lain. Oleh kerana Anna Danishek dari Tranio menyimpulkan, perjanjian seperti NN Lease (Double Net Pajakan) atau NNN Lease (Triple Net Lease) mengurangkan risiko pelabur - dalam kes ini, penyewa akan bertanggungjawab untuk kebanyakan kos operasi. Keutamaan harus diberikan kepada objek dengan kontrak pajakan jangka panjang (10-20 tahun) tanpa hak untuk menamatkannya.