Согласно сегодняшнему отчету продажи новых домов в США выросли в июле впервые за четыре месяца. Отчасти это вызвано нераспроданным запасам новостроек, которые ожидали «открытия» экономики. Однако следует поблагодарить также высокий спрос, который пока еще достаточно устойчив.
Согласно правительственным данным во вторник, покупка новых домов на одну семью увеличилась на 1% до 708 тыс. в годовом исчислении после пересмотренных показателей в сторону повышения 701 тыс. в июне. По оценке экономистов Bloomberg, показатель составил 697 тыс.
В отчете говорится, что покупки стабилизируются после падения до самого низкого уровня с апреля 2020 года в предыдущем месяце. Хотя запасы остаются ограниченными, увеличение предложения домов помогло подогреть продажи.
В июле было выставлено на продажу 367 тыс. новых домов, но почти 29% из них еще не сданы в эксплуатацию. Около 226 тыс. жилых помещений находились в стадии строительства – самый большой показатель с 2008 года. Количество построенных домов составило менее 10% от выставленных на продажу объектов недвижимости.
Тем не менее, при текущих темпах продаж на то, чтобы исчерпать предложение новых домов, потребуется 6,2 месяца (по сравнению с 6 месяцами в июне).
Отчет по рынку вторичного жилья, опубликованный в понедельник, показал, что продажи домов в бывшей собственности выросли в июле в течение второго месяца, что указывает на рост спроса на жилье в целом, так как ограничения запасов показали признаки ослабления.
Келли Мангольд из RCLCO Real Estate Consultants, делится впечатлениями: «Продажи новых домов смогли несколько увеличиться из-за отложенного спроса покупателей и небольшого притока готовых запасов, которые смогли появиться на рынке в середине лета».
В сочетании с низкими ипотечными ставками, которые привели к резкому увеличению покупок в прошлом году, совокупность факторов привела к ажиотажу на рынке недвижимости. Из-за этого строители изо всех сил пытаются угнаться за спросом, проигрывая гонку из-за сбоев в поставках расходных материалов.
В итоге скачок цен сделал дома менее доступными для многих американцев.
Отчет, подготовленный Бюро переписи населения США и Министерством жилищного строительства и городского развития, также показал, что средняя цена продажи нового дома подскочила на 18,4% по сравнению с годом ранее, до рекордных 390 500 долларов.
Откуда спрос?
Новые цены беспокоят представителей рабочего класса и меньшинств. Чтобы увеличить количество домовладений начального уровня для покупателей с низкими доходами, правительству необходимо сделать рынок менее привлекательным для богатых инвесторов с Уолл-стрит, которые захватили его.
Из-за нехватки предложения и войн внутри рынка многие покупатели жилья начального уровня пока остаются неудовлетворенными.
На самом деле значительная доля первичной недвижимости уходит в руки компаний, которые затем либо перепродают его, либо сдают в аренду. Недвижимость является одним из надежных убежищ в сфере долгосрочного инвестирования, и с учетом инфляционного давления этот вид капиталовложений пользуется в этом году повышенным спросом.
Низкие процентные ставки сделали покупку недвижимости еще привлекательней для юридических лиц.
Сейчас правительство США пытается решить эту проблему путем перераспределения ипотечных кредитов, поддерживаемых федеральным правительством, в пользу домохозяйств с низкими доходами или домов в общинах с большой долей меньшинств.
То, что пытается сделать правительство, имеет смысл, учитывая демографические изменения на рынке после финансового кризиса 2008 года. Хотя жилищное строительство потратило более десяти лет на восстановление - а в последнее время и на подъем, - выгоды от этого расширения не были разделены поровну. Показатели домовладения чернокожих и латиноамериканцев отстают.
Повышение доступности ипотеки - стоящая цель, но на рынке жилья, где сейчас преобладают предложения наличных от крупных инвесторов, это вряд ли сдвинет дело с мертвой точки.
Сегодня, как и раньше, большинство ипотечных кредитов выдается заемщикам с наивысшими кредитными рейтингами, поэтому любой человек с более низким кредитным рейтингом и доходом находится в невыгодном положении. Покупку жилья можно было бы сделать более справедливой, если бы правительство могло расширить доступ к ипотеке для качественных заемщиков, которых стесняют текущие стандарты андеррайтинга.
Проблема в том, что жилье начального уровня - это сегмент рынка с наименьшими товарными запасами, где инвесторы и покупатели за наличные были наиболее активны. Любой, кто нуждается в ипотеке для покупки дома, начинает с конца очереди.
Изучив различные местные рынки жилья, Рик Паласиос-младший из John Burns Real Estate Consulting на прошлой неделе отметил в Твиттере, что на многих рынках покупатели с федеральными займами почти не имеют шансов выиграть войну заявок, учитывая высокие цены и спрос со стороны покупателей за наличные. Строительство большего количества домов могло бы помочь, но инвесторы, которым не хватает доходности, всегда могут поглотить любое дополнительное предложение.
Необходимое изменение политики кроется в том, чтобы сделать покупку жилья более привлекательной для частных лиц, чем для инвесторов.
К сожалению, вычет процентов по ипотеке, который практикуется сейчас во многих странах, с этим не справляется. Это инструмент политики, который не особенно актуален для рассматриваемых покупателей и домов, потому что процентные ставки и так низки, а цена продажи доступных домов, как правило, ниже порога для удержания процентов по ипотеке.
Существуют другие варианты для того, чтобы поддержать простых покупателей, например, освобождение приусадебных участков от налогов. Освобождение от налогов защищает определенную сумму оценочной стоимости дома от налогов на недвижимость, но только для тех, кто владеет домом и проживает в нем.
Но это сразу сделает недвижимость менее привлекательным инвестиционным объектом, и рынок начнет движение вниз, заставляя остальные сегменты переживать о курсе доллара.
Увы, для Риши Сунака ставка на налоговые льготы может оказаться ошибочной.
Недвижимость в Великобритании и Швеции скупают инвесторы
Согласно отчету, который обвиняет канцлера казначейства Риши Сунака в растрате миллиардов фунтов государственных денег, налоговые льготы на покупку недвижимости сыграли меньшую роль, чем обычно думают, в пандемическом жилищном буме в Великобритании.
Анализ, проведенный организацией Resolution Foundation, утверждает, что накопление сбережений во время блокировок, изменение жилищных предпочтений и более низкие затраты по займам сыграли равную и, возможно, большую роль в бросающем вызов рецессии 13% -ном росте стоимости недвижимости за последний год.
Исследователи заявили, что госпошлины, введенные Сунаком в июле 2020 года, оказались «дорогими и ненужными», поскольку стоимость уплаченных налогов только в Англии и Северной Ирландии к весне следующего года составит 4,4 миллиарда фунтов (6 миллиардов долларов).
Исследование, опубликованное в субботу, показало, что цены на жилье росли быстрее в местных органах власти, где люди меньше всего экономили от снижения налога на транзакции, и медленнее в районах с наибольшей налоговой экономией. Похожая картина наблюдается, когда дело доходит до количества объектов, переходящих из рук в руки, говорится в сообщении.
Отпуск по гербовым сборам был введен с целью дать толчок развитию рынка жилья и экономики в целом после первой блокировки из-за коронавируса. Максимальная экономия для покупателя составила 15 000 фунтов стерлингов. 1 июля он упал до 2500 фунтов, а 30 сентября перерыв закончится.
«Аналогичный, а во многих случаях и более значительный рост цен на жилье также имел место в тот же период в Германии, США, Канаде, Австралии и Франции», - говорится в сообщении фонда Resolution Foundation. «Эти тенденции демонстрируют, что именно общие факторы», в том числе вызванный пандемией спрос на более крупные дома вдали от городских центров, «являются основными факторами роста цен».
На самом деле, мы видим, что правительство Британии пошло по пути налоговых льгот для владельцев домов и теперь... не может избавиться от обвинений в растрате.
Эксперты явно предпочитают видеть жилищный пузырь, вызванный инвестиционными компаниями, которым трудно найти подходящие объекты для капиталовложений в этом году, чем высветить реальную экономическую картину покупательской способности, которая, судя по отчетам, не столь радужна.
Можно даже с огромной осторожностью предположить, что недовольство инвесторов политикой правительства в области торговли недвижимостью провоцирует их на поиск аналитиков, готовых к критике действий правительства с целью дискриминации последнего.
При этом рост цен на недвижимость вызывает ропот не только у простых американцев, но и среди жителей всех стран, которые объявляют о постепенном выходе из жестких ограничений, связанных с Covid-19. А власти этих стран находятся в поиске возможности перераспределения рынка в пользу частных владельцев.
Например, премьер-министр Канады Джастин Трюдо сегодня пообещал ввести двухлетний запрет для иностранных покупателей жилья, чтобы решить проблему доступности жилья в Канаде, если он будет переизбран.
Предлагаемое ограничение - это попытка охладить рынок жилья, который резко вырос во время пандемии Covid-19. Для Канады, имеющей огромный выбор различных миграционных программ, покупка жилья иностранцами становится настоящим бедствием.
Возмущение по поводу доступности жилья все чаще направлено на иностранных покупателей, особенно в Ванкувере, чья недвижимость становится все более популярной среди покупателей-нерезидентов из Китая и Гонконга.
Либералы также предлагают запретить слепые торги, не облагать налогом сберегательные счета для новых покупателей и усилить надзор за отраслью недвижимости для борьбы с отмыванием денег. Они также обещают добавить 1,4 миллиона домов в течение следующих четырех лет.
Хотя количество домов, переходящих из рук в руки, снизилось в последние месяцы после бума активности, вызванного пандемией, цены остаются близкими к рекордным уровням. Средняя стоимость одного дома была C $ 669200 ($ 529840) в июле, по данным канадской ассоциации недвижимости - до 16% по сравнению с годом назад.
Рост цен стал центральной проблемой в кампании по выборам 20 сентября, в ходе которой Трюдо надеется вернуть себе большинство в парламенте, а все три основные партии обещают репрессивные меры.
«Вы не должны проигрывать торговую войну за свой дом спекулянтам. Пришло время что-то изменить», - сказал Трюдо на мероприятии кампании в Гамильтоне, Онтарио, примерно в 40 милях к юго-западу от Торонто. «Больше никаких иностранных богатств, припаркованных в домах, в которых люди должны жить».
Тем не менее, инвестиционные компании вряд ли остановит этот запрет, который только сильнее снизит продажи розничного жилья. Так что уже можно предполагать, что данное обещание Трюдо является во многом популистским, и его настоящая цель достигнута не будет.
Смелый поступок шведской деловой газеты
После того, как ежедневная деловая газета Dagens Industri опубликовала предупреждение о пузыре в сфере недвижимости: «Как и в случае с инвестиционными компаниями, после летнего бычьего роста среди компаний, занимающихся недвижимостью, наблюдаются явные тенденции к пузырям. Значения с большим отрывом являются самыми высокими с тех пор, как DI начал измерения». Издание предупреждает, что «когда прессы для банкнот молчат, владеть цементным золотом будет не так весело».
Финансовые рынки отреагировали сразу же.
Акции Sagax AB, Fastighets AB Balder и Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB - лидеры этого года в индексе недвижимости Stoxx 600 - упали в понедельник на 4,5% или более. Индекс сектора показал динамику ниже всех аналогов в Европе, снизившись на 0,8%.
Издание не осталось в долгу.
«Есть признаки того, что акции были отделены от фундаментальных событий, поскольку они ускоряются намного быстрее, чем рост прибыли», - сказал в субботу аналитик Dagens Industri Магнус Дагель.
В газете говорится, что средняя премия сектора к стоимости долгосрочных чистых активов в размере 64% является «чрезмерной» и что пора существенно снизить цены на акции.
По итогам семь из 10 худших компаний в европейском индексе недвижимости были шведами, при этом акции Castellum AB, Wallenstam AB, Wihlborgs Fastigheter AB и Fabege AB упали на 2% и более.
Таким образом, политики многих стран по мере выхода из карантина сталкиваются с нетривиальными проблемами. И каждое правительство пытается выйти из них с наименьшими потерями. Но, на мой взгляд, рынок не может удовлетворить всех. Если есть выигравшие, есть и проигравшие. И кто это будет – обычные жители или инвестиционные компании – решать только им.
Читайте другие статьи автора:
В Китае нет заболевших Covid-19 за последний месяц, но это не преимущество. Индия обещает новый всплеск
Главные отчеты США мигают зеленым? Вы не туда смотрите...
Британия дает "ястребиный" сигнал
Goldman Sachs снижает прогнозы по экономическому росту на следующий год, надежность безопасных активов беспокоит инвесторов
Громкий сексуальный скандал в Alibaba обнажает минусы корпоративной этики Китая
