От Люксембурга до Новой Зеландии мировые цены на жилье росли, поскольку стимулирование экономики подлило масла в многолетний бум, вызванный исторически низкими процентными ставками.
Но на тот момент, когда власти от Окленда до Стокгольма продемонстрировали, что они могут использовать монетарные и регуляторные рычаги для сдерживания цен на недвижимость, фрагментация еврозоны на 19 национальных рынков означает, что у Европейского центрального банка связаны руки.
По данным Международного валютного фонда, пять из 10 стран мира, в которых в 2020 году наблюдался самый большой рост цен на жилье, находились в tврозоне.
Это вызывает у ЕЦБ опасения по поводу нового пузыря на рынке жилья, который может нанести экономический и финансовый хаос, такой как был в 2008 году.
Тем не менее ЕЦБ пока не может поднять процентные ставки для помощи некоторым странам в еврозоне, потому что появятся проблемы у других стран, таких как Италия и Греция, у которых наибольший уровень задолженности. А Центральный банк стремится избежать нового долгового кризиса.
Центральный Банк полагается на то, что правительства стран, часто неохотно, но охлаждают рынки недвижимости с помощью так называемых макропруденциальных инструментов, которые также имеют преимущество в том, что они нацелены непосредственно на недвижимость, а не на экономику в целом.
Они варьируются от принуждения банков к накоплению дополнительного капитала при выдаче ипотечных кредитов до введения крайне непопулярных ограничений на размер ипотечных кредитов в зависимости от покупной цены или дохода покупателя.
Проблема в том, что ЕЦБ не может задействовать этот метод торможения напрямую и может только предупреждать и давать рекомендации через Европейский совет по системным рискам (ESRB) - орган, наблюдающий за финансовой стабильностью Европейского Союза.
Один из последних шагов ERSB, который базируется в ЕЦБ и возглавляется Кристин Лагард, это призыв Германии и Австрии ввести ограничения на ипотечные кредиты и повысить требования к капиталу для банков.
Но его предписания не являются обязательными. Министр финансов Германии, например, отклонил рекомендацию ввести соотношение кредита к стоимости для покупателей жилья.
История показывает, что регулирование по такому принципу работает.
Власти Южной Кореи смогли замедлить рост цен на жилье, когда в начале 2000-х годов установили соотношение долга к доходам.
А Швеции удалось в 2018 году, хотя бы на короткое время снизить стоимость жилья. Потребовав, чтобы домовладельцы, которые взяли ипотечные кредиты, превышающие доход их семьи более чем в 4,5 раза, ежегодно выплачивали не менее 1%.
Однако для этого также потребуются некоторые непопулярные решения, например, сделать ипотеку почти недоступной для более бедных домохозяйств.
Например, Германия, только что объявила о планах задействовать этот метод спустя десятилетие после начала своего жилищного бума, когда, по данным Бундесбанка, цены на жилье стали уже завышены на 20-35%.
В феврале по заявлению ESRB: Финляндия и Нидерланды недостаточно приняли меры по ограничению ипотечного кредитования, несмотря на его рекомендации.
Тем не менее, по исследованиям ESRB, понятно, что денежно-кредитная политика по-прежнему имеет значение и может либо сделать макроэкономическое регулирование более эффективным, если оно поддерживает его, либо оно может превзойти его, если оно работает в противоположном направлении.
По мнению некоторых экономистов: пока ставки по ипотечным кредитам остаются ниже инфляции, это делает инвестиции в недвижимость привлекательными как для домашних хозяйств, так и для профессиональных инвесторов.
Согласно последним данным ЕЦБ, в декабре заемщики зафиксировали годовую процентную ставку по ипотечным кредитам на уровне всего 1,3% на 10 лет по сравнению с ожидаемым уровнем инфляции чуть менее 2% за этот период.
Касаемо Ирландии, в прошлом году цены на жилье выросли на 14,4%, несмотря на введение жестких ограничений. Которые ограничивают ипотечные кредиты в 3,5 раза валовым годовым доходом заемщика.
Некоторые политики ЕЦБ предлагают центральному банку уделять больше внимания ценам на жилье при оценке инфляции и установлении процентных ставок, как это происходит в Новой Зеландии.
