Desde Luxemburgo hasta Nueva Zelanda, los precios de la vivienda en todo el mundo han estado subiendo a medida que el estímulo económico ha agregado combustible a un auge de varios años impulsado por tasas de interés históricamente bajas.
Pero en un momento en que las autoridades desde Auckland hasta Estocolmo han demostrado que pueden usar palancas monetarias y regulatorias para frenar los precios de las propiedades, la fragmentación de la eurozona en 19 mercados nacionales significa que el Banco Central Europeo está atado de manos.
Según el Fondo Monetario Internacional, cinco de los 10 países del mundo que experimentaron el mayor aumento en los precios de la vivienda en 2020 estaban en la zona del euro.
Esto hace que el BCE se preocupe por una nueva burbuja inmobiliaria que podría causar un caos económico y financiero, como lo hizo en 2008.
Sin embargo, el BCE aún no puede subir las tasas de interés para ayudar a algunos países de la eurozona, porque otros países, como Italia y Grecia, que tienen los niveles de deuda más altos, tendrán problemas. Y el Banco Central está tratando de evitar una nueva crisis de deuda.
El banco central se basa en que los gobiernos de los países, a menudo a regañadientes, enfrían los mercados inmobiliarios con la ayuda de los llamados instrumentos macroprudenciales, que además tienen la ventaja de que están dirigidos directamente al sector inmobiliario, y no a la economía en conjunto.
Van desde obligar a los bancos a acumular capital adicional al emitir préstamos hipotecarios hasta la introducción de restricciones extremadamente impopulares sobre el tamaño de los préstamos hipotecarios según el precio de compra o los ingresos del comprador.
El problema es que el BCE no puede usar este método de frenado directamente y solo puede advertir y hacer recomendaciones a través del Consejo Europeo de Riesgo Sistémico (ESRB), el organismo que supervisa la estabilidad financiera de la Unión Europea.
Uno de los últimos pasos de la ESRB, con sede en el BCE y dirigida por Christine Lagarde, es un llamado de Alemania y Austria para imponer restricciones a los préstamos hipotecarios y aumentar los requisitos de capital para los bancos.
Pero sus recetas no son obligatorias. El Ministro de Finanzas alemán, por ejemplo, rechazó una recomendación para introducir una relación préstamo-valor para los compradores de viviendas.
La historia demuestra que la regulación funciona de acuerdo con este principio.
Las autoridades de Corea del Sur pudieron frenar el crecimiento de los precios de la vivienda cuando establecieron una relación deuda-ingreso a principios de la década de 2000.
Y Suecia logró reducir el costo de la vivienda en 2018, al menos por un corto tiempo. Exigiendo a los propietarios de viviendas que hayan suscrito hipotecas que excedan en más de 4,5 veces los ingresos familiares el pago de al menos el 1% anual.
Sin embargo, esto también requerirá algunas soluciones impopulares, como hacer que las hipotecas sean casi inasequibles para los hogares más pobres.
Por ejemplo, Alemania acaba de anunciar planes para utilizar este método una década después del inicio de su auge inmobiliario, cuando, según el Bundesbank, los precios de la vivienda ya se han inflado entre un 20 y un 35%.
En febrero, según la ESRB: Finlandia y los Países Bajos no tomaron suficientes medidas para restringir los préstamos hipotecarios, a pesar de sus recomendaciones.
Sin embargo, según la investigación de la ESRB, está claro que la política monetaria sigue siendo importante y puede hacer que la regulación macroeconómica sea más eficaz si la respalda, o puede superarla si funciona en la dirección opuesta.
Según algunos economistas, mientras las tasas hipotecarias se mantengan por debajo de la inflación, las inversiones inmobiliarias serán atractivas tanto para los hogares como para los inversores profesionales.
Según los últimos datos del BCE, en diciembre los prestatarios fijaron el tipo de interés anual de las hipotecas en solo el 1,3% durante 10 años, frente a la tasa de inflación esperada de algo menos del 2% para este periodo.
Respecto a Irlanda, el año pasado los precios de la vivienda subieron un 14,4%, a pesar de la introducción de estrictas restricciones. Que limita los préstamos hipotecarios a 3,5 veces los ingresos brutos anuales del prestatario.
Algunos legisladores del BCE sugieren que el banco central debería prestar más atención a los precios de la vivienda al evaluar la inflación y fijar las tasas de interés, como es el caso de Nueva Zelanda.
