FX.co ★ Kiedy fundamenty zawodzą: chiński impas

Koniec szalonego budownictwa

Wycofanie Evergrande z giełdy zakończyło erę szaleńczego budownictwa. W szczytowym momencie kapitalizacja rynkowa firmy przekroczyła 50 miliardów dolarów, a popyt na jej akcje przewyższył podaż 46-krotnie. Mimo to deweloper zgromadził astronomiczne 300 miliardów dolarów długu i ogłosił niewypłacalność. Postępowanie upadłościowe w USA i nakaz likwidacyjny sądu w Hongkongu przekazały zarządzanie zewnętrznym menedżerom i ujawniły „dziedzictwo” upadłej grupy. Evergrande wciąż ma około 1300 niedokończonych projektów w 280 miastach, podczas gdy setki tysięcy zwykłych nabywców latami czekają na mieszkania, za które już zapłacili.

Chiński efekt domina

Upadek lidera wywołał reakcję łańcuchową. Wkrótce inni giganci chińskiego sektora nieruchomości, takie jak Country Garden i Sunac, również popadli w niewypłacalność. Skala katastrofy jest uderzająca: Country Garden ma prawie milion niedokończonych mieszkań w setkach miast, a jego półroczne straty przekraczają 3 miliardy dolarów. Deweloper został zmuszony do pilnej restrukturyzacji zadłużenia w wysokości 14 miliardów dolarów. Sądy w Hongkongu nakazały przymusową likwidację sześciu dużych krajowych deweloperów. Reakcja łańcuchowa okazała się na tyle silna, że pociągnęła w dół globalne rynki ropy naftowej i rudy żelaza.

Obietnice wiecznego silnika

Wszystko zaczęło się w 1998 roku, kiedy chińskie władze zezwoliły osobom prywatnym na swobodny zakup i sprzedaż mieszkań. Masowa urbanizacja spowodowała sprowadzenie 480 milionów ludzi do miast. Boom budowlany stał się głównym motorem napędowym globalnego rynku surowców: Chiny zużywały ogromne ilości metali, cementu i ropy naftowej. Udział budownictwa i pokrewnych branż w chińskim PKB przekroczył 25%. Sprzedaż gruntów pod zabudowę stała się głównym źródłem dochodów budżetów lokalnych. Sektor ten wyglądał jak wieczny silnik, który miał utrzymać kraj przez dziesięciolecia..

Betonowa iluzja bogactwa

W ciągu 15 lat ceny nieruchomości w Chinach wzrosły sześciokrotnie. Z powodu słabo rozwiniętej sieci zabezpieczeń społecznych i częstych manipulacji rynkiem mieszkania stały się głównym środkiem przechowywania wartości dla zwykłych obywateli. Ludzie postrzegali beton jako niezawodną tarczę przed inflacją, inwestując prawie 80% wszystkich aktywów gospodarstw domowych w nieruchomości. Do 2019 roku chiński rynek nieruchomości osiągnął astronomiczną wartość 52 bilionów dolarów – dwa razy więcej niż rynek amerykański. Władze rutynowo wspierały deweloperów koncesjami i tanim kredytem przy pierwszych oznakach problemów, sztucznie nadmuchując tę ogromną bańkę finansową.

Miasta widma

Odwrotną stroną niekontrolowanej manifestacji budowlanej są słynne dziś miasta widma. Podczas gdy rynek się rozwijał, deweloperzy budowali wieżowce, nie zważając na niesprzedane zasoby. W czasie kryzysu te betonowe dżungle stały się pomnikami zmarnowanych wydatków. Całe nowe osiedla stoją puste, a w kilku oknach migoczą światła. Obecnie liczba nowych mieszkań na rynku dwukrotnie przekracza historyczne normy. Zdając sobie sprawę ze skali katastrofy, deweloperzy drastycznie ograniczyli liczbę nowo budowanych mieszkań, która spadła o 20% w pierwszych miesiącach 2025 roku.

Ceny spadają

Od drugiej połowy 2023 roku ceny istniejących domów spadają praktycznie we wszystkich głównych miastach. Sprzedaż, liczba rozpoczętych budów i liczba oddanych do użytku mieszkań spadły do najniższych poziomów od 16 lat. Kupujący utknęli w martwym punkcie, a deweloperzy nie mogą podnosić cen. Ci, którzy liczyli na ciągły wzrost wartości swoich aktywów betonowych, muszą zmierzyć się z trudną rzeczywistością: na rynku panuje nadpodaż, popyt jest słaby, a spadek cen przyspiesza.

Zmarnowane lata

Prawdziwe historie zwykłych Chińczyków ilustrują skalę osobistej tragedii. Mieszkanka Hefei wystawiła na sprzedaż w pełni umeblowane mieszkanie za te same 330 000 dolarów, które zapłaciła trzy lata temu, tracąc dodatkowe 80 000 dolarów na remonty, a mimo to kupujący żądali co najmniej 15% zniżki. Inna kobieta, Lili Zhang, zdołała sprzedać mieszkanie w Pekinie, które kupiła w szczytowym okresie w 2016 roku, ale tylko za pierwotną cenę zakupu. Z goryczą stwierdziła, że dziewięć lat spłacania kredytu hipotecznego poszło na marne, jakby w tym czasie nic się nie wydarzyło.

Koniec mieszkań komunalnych

Źródłem kryzysu jest decyzja władz o ograniczeniu wpływu deweloperów w celu ochrony systemu bankowego. Ceny mieszkań w megamiastach osiągnęły absurdalny poziom: w Shenzhen, centrum technologicznym, przeciętne dwupokojowe mieszkanie w 2020 roku kosztowało 43-krotność rocznego dochodu rodziny – prawie 900 000 dolarów. Dla porównania ten sam wskaźnik w Nowym Jorku wynosił zaledwie 10. Życie na kredyt sprawiło, że mieszkania stały się niedostępne dla młodych ludzi. Nowe, surowe limity kredytowe w Pekinie pozbawiły deweloperów kapitału obrotowego, a ograniczenia związane z pandemią doprowadziły do załamania systemu. Model sprzedaży mieszkań na wczesnym etapie budowy faktycznie się załamał.

Cień Japonii

Od szczytu w 2021 roku ceny mieszkań w Chinach spadły o prawie 20%. Ekonomiści zauważają, że trudno skłonić ludzi do wydawania pieniędzy w sklepach, jeśli ich najważniejszy majątek systematycznie traci na wartości. Kryzys na rynku nieruchomości sparaliżował handel detaliczny i inwestycje w całym kraju. Chiński rynek nieruchomości nie załamał się w ciągu jednego dnia, jak miało to miejsce w Japonii na początku lat 90., jednak przedłużający się pięcioletni kryzys niesie ze sobą podobne ryzyko. Chiny ryzykują powtórzenie losu swojego sąsiada i pogrążenie się w długim okresie stagnacji gospodarczej, pozostawiając zniweczone nadzieje.