Từ Luxembourg đến New Zealand, giá nhà toàn cầu đang tăng lên khi biện pháp kích thích kinh tế đã thêm dầu vào lửa cho đợt bùng nổ kéo dài nhiều năm do lãi suất thấp nhất trong lịch sử.
Nhưng vào thời điểm mà các nhà chức trách từ Auckland đến Stockholm đã chứng minh rằng họ có thể sử dụng đòn bẩy tiền tệ và quy định để hạn chế giá bất động sản, thì việc khu vực đồng euro chia nhỏ thành 19 thị trường quốc gia đồng nghĩa với việc Ngân hàng Trung ương châu Âu bị bó tay.
Theo Quỹ Tiền tệ Quốc tế, 5 trong số 10 quốc gia trên thế giới có mức tăng giá nhà ở lớn nhất vào năm 2020 là ở khu vực đồng euro.
Điều này khiến ECB lo lắng về một bong bóng nhà ở mới có thể gây ra hỗn loạn kinh tế và tài chính, chẳng hạn như xảy ra vào năm 2008.
Tuy nhiên, ECB vẫn chưa thể tăng lãi suất để giúp một số quốc gia trong khu vực đồng euro, vì các quốc gia khác, chẳng hạn như Ý và Hy Lạp, những quốc gia có mức nợ cao nhất, sẽ gặp vấn đề. Và Ngân hàng Trung ương đang cố gắng tránh một cuộc khủng hoảng nợ mới.
Ngân hàng trung ương dựa vào thực tế là chính phủ các nước, thường miễn cưỡng, hạ nhiệt thị trường bất động sản với sự trợ giúp của cái gọi là các công cụ bảo đảm vĩ mô, cũng có lợi thế là chúng nhắm trực tiếp vào bất động sản chứ không phải nền kinh tế nói chung.
Chúng bao gồm việc buộc các ngân hàng phải tích lũy thêm vốn khi phát hành các khoản vay thế chấp cho đến việc đưa ra các hạn chế cực kỳ phổ biến về quy mô các khoản vay thế chấp tùy thuộc vào giá mua hoặc thu nhập của người mua.
Vấn đề là ECB không thể sử dụng phương pháp hãm này một cách trực tiếp và chỉ có thể cảnh báo và đưa ra khuyến nghị thông qua Hội đồng Rủi ro Hệ thống Châu Âu (ESRB), cơ quan giám sát sự ổn định tài chính của Liên minh Châu Âu.
Một trong những bước đi mới nhất của ESRB, có trụ sở tại ECB và do Christine Lagarde đứng đầu, là lời kêu gọi từ Đức và Áo nhằm áp đặt các hạn chế đối với các khoản vay thế chấp và nâng cao yêu cầu vốn đối với các ngân hàng.
Nhưng những đơn thuốc của anh ấy không phải là bắt buộc. Ví dụ, Bộ trưởng Tài chính Đức đã bác bỏ khuyến nghị đưa ra tỷ lệ khoản vay trên giá trị cho người mua nhà.
Lịch sử cho thấy các quy định hoạt động theo nguyên tắc này.
Các nhà chức trách Hàn Quốc đã có thể làm chậm tốc độ tăng giá nhà ở khi họ thiết lập tỷ lệ nợ trên thu nhập vào đầu những năm 2000.
Và Thụy Điển đã cố gắng giảm chi phí nhà ở vào năm 2018, ít nhất là trong một thời gian ngắn. Bằng cách yêu cầu những chủ nhà đã vay thế chấp vượt quá thu nhập của gia đình họ hơn 4,5 lần phải trả ít nhất 1% hàng năm.
Tuy nhiên, điều này cũng sẽ đòi hỏi một số giải pháp không phổ biến, chẳng hạn như làm cho các khoản thế chấp hầu như không có khả năng chi trả đối với các hộ gia đình nghèo hơn.
Ví dụ, Đức vừa công bố kế hoạch sử dụng phương pháp này một thập kỷ sau khi bắt đầu bùng nổ nhà ở, khi, theo ngân hàng Bundesbank, giá nhà ở đã tăng lên 20-35%.
Vào tháng Hai, theo ESRB: Phần Lan và Hà Lan đã không thực hiện đủ các biện pháp để hạn chế cho vay thế chấp, bất chấp các khuyến nghị của họ.
Tuy nhiên, theo nghiên cứu của ESRB, rõ ràng chính sách tiền tệ vẫn quan trọng và có thể làm cho điều tiết kinh tế vĩ mô hiệu quả hơn nếu nó hỗ trợ nó hoặc có thể vượt qua nó nếu nó hoạt động theo hướng ngược lại.
Theo một số chuyên gia kinh tế, miễn là lãi suất thế chấp vẫn ở dưới mức lạm phát, điều này khiến đầu tư bất động sản trở nên hấp dẫn đối với cả hộ gia đình và các nhà đầu tư chuyên nghiệp.
Theo dữ liệu mới nhất của ECB, vào tháng 12, những người đi vay đã cố định lãi suất hàng năm cho các khoản thế chấp chỉ 1,3% trong 10 năm, so với tỷ lệ lạm phát dự kiến chỉ dưới 2% trong giai đoạn này.
Về Ireland, giá nhà năm ngoái đã tăng 14,4%, bất chấp việc áp dụng các biện pháp hạn chế nghiêm ngặt. Trong đó giới hạn khoản vay thế chấp ở mức 3,5 lần tổng thu nhập hàng năm của người vay.
Một số nhà hoạch định chính sách của ECB gợi ý rằng ngân hàng trung ương nên quan tâm nhiều hơn đến giá nhà ở khi đánh giá lạm phát và thiết lập lãi suất, như trường hợp của New Zealand.
